Direito Imobiliário e Registral na Prática 4Ed.2026

Em um momento em que o Direito Imobiliário e Registral passa por uma das maiores revoluções de sua história, esta quarta edição torna-se leitura obrigatória para quem deseja dominar as novas dinâmicas jurídicas, tecnológicas e tributárias do setor. Atualizado conforme a Lei nº 14.382/2022, o livro oferece ao advogado uma visão prática e segura sobre a digitalização dos registros públicos, a adjudicação compulsória extrajudicial e os reflexos imediatos da reforma tributária sobre o mercado imobiliário. É o tipo de conhecimento que diferencia o profissional comum daquele que entrega segurança, precisão e eficiência em cada transação ou contrato.

Com uma linguagem técnica e fluida, o autor transforma temas complexos em instrumentos de atuação prática. Cada capítulo foi pensado para oferecer ao leitor autoridade e domínio real sobre o novo cenário jurídico, facilitando o cotidiano do advogado e ampliando sua capacidade de análise estratégica. Trata-se de um material que não apenas informa, mas transforma a forma de pensar e atuar no Direito Imobiliário contemporâneo.

Atualizado conforme:

• Lei Complementar nº 214/2025
• Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025
• Provimento nº 195/2025 do CNJ
• Lei nº 15.206/2024

Principais temas abordados:

• Adjudicação Compulsória Extrajudicial
• Digitalização e desburocratização dos registros públicos
• Reforma Tributária e seus impactos imobiliários (IBS e CBS)
• Ação Anulatória de Contrato
• Usucapião Judicial e Extrajudicial
• Leilão de Alienação Fiduciária
• Distrato e Rescisão de Contratos Imobiliários
• Ações Possessórias
• Direitos de Vizinhança
• Lei de Locações Prediais Urbanas
• Registro de Imóveis e Provimento nº 195/2025 do CNJ
• Aspectos fiscais e contratuais da incorporação imobiliária

Esta obra é mais do que uma atualização: é um investimento em excelência profissional. O conhecimento reunido em suas páginas garante ao leitor domínio técnico, segurança na interpretação das normas e uma vantagem competitiva inestimável. Um livro que eleva o padrão de atuação jurídica e reafirma o compromisso do profissional com a precisão, a modernidade e a autoridade no Direito Imobiliário.

Em um cenário de profundas transformações legislativas e tecnológicas, esta quarta edição surge como um verdadeiro marco no estudo e na prática do Direito Imobiliário e Registral brasileiro. A obra traduz, com rigor técnico e linguagem acessível, os mais recentes avanços trazidos pela Lei nº 14.382/2022, que redefiniu a forma como se concebem os registros públicos, inaugurando uma nova era de digitalização, eficiência e segurança jurídica.

Ao longo de seus capítulos, o leitor é conduzido por uma análise sólida e atualizada das mudanças que vêm redesenhando o mercado imobiliário e os cartórios brasileiros. O autor apresenta de forma didática e precisa os impactos da modernização registral e da recente reforma tributária, destacando como a substituição de tributos pelo IBS e pela CBS interfere diretamente nas operações imobiliárias, nos contratos e no planejamento fiscal.

Mais do que um compêndio teórico, esta obra oferece ferramentas práticas para a atuação jurídica moderna. A abordagem sobre a adjudicação compulsória extrajudicial, instituída pela Lei nº 14.382/2022, demonstra como o advogado pode acelerar a efetivação do direito de propriedade, dispensando a via judicial e assegurando resultados mais rápidos e eficientes a seus clientes.

Trata-se, portanto, de um material indispensável para o profissional que busca domínio técnico, atualização constante e visão estratégica, unindo teoria, prática e tecnologia para enfrentar os desafios do Direito Imobiliário contemporâneo.

Principais temas e atualizações da 4ª edição

Atualizado conforme:

• Lei Complementar nº 214/2025
• Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025
• Provimento nº 195/2025 do CNJ
• Lei nº 15.206/2024

Tópicos abordados:

• Ação Anulatória de Contrato
• Ações Possessórias
• Adjudicação Compulsória Extrajudicial
• Prescrição e Decadência
• Direito Imobiliário e o Novo CPC
• Direitos de Vizinhança
• Distrato de Imóveis
• Divisão e Demarcação de Terras
• Lei de Locações Prediais Urbanas
• Leilão de Alienação Fiduciária
• Locações de Imóveis e Ações Locatícias
• Registro de Imóveis
• Usucapião Judicial e Extrajudicial

Por que adquirir esta obra

Adquirir esta edição é investir em autoridade técnica e segurança prática. O advogado que domina os novos institutos registrais e compreende as repercussões tributárias atuais se coloca em posição de liderança diante do mercado.

A obra não apenas explica as mudanças legislativas, mas ensina como aplicá-las com eficiência no cotidiano forense e contratual.

Com uma abordagem que une clareza conceitual e aplicabilidade imediata, o livro auxilia o profissional a interpretar corretamente as normas, redigir cláusulas seguras, orientar clientes e prevenir litígios — atributos que diferenciam o advogado moderno e estratégico.

Relevância e impacto no meio jurídico atual

Em tempos de digitalização e desjudicialização, compreender o novo sistema registral e tributário é essencial. Esta obra consolida-se como referência indispensável para quem atua no Direito Imobiliário, oferecendo segurança jurídica e atualização constante frente às recentes normas do CNJ, da Receita Federal e das leis complementares.

Além de antecipar tendências, o livro fortalece a capacidade analítica do leitor, promovendo uma leitura crítica e segura das inovações legais. Em um meio jurídico cada vez mais competitivo, ter acesso a esse conhecimento é ter vantagem estratégica.

Público-alvo

Destina-se a:

• Advogados que atuam em Direito Imobiliário, Registral e Contratual;
• Notários e registradores que buscam atualização técnica sobre os novos procedimentos eletrônicos;
• Incorporadores, construtores e corretores de imóveis interessados em compreender o impacto jurídico e tributário das recentes reformas;
• Magistrados, membros do Ministério Público e estudiosos do Direito Civil e Registral;
• Acadêmicos e pós-graduandos que desejam uma visão integrada entre prática e teoria.

FAQ – Perguntas Frequentes

1. A obra aborda a adjudicação compulsória extrajudicial na prática?

Sim. O livro explica detalhadamente o procedimento, os requisitos legais e a atuação prática do advogado perante o cartório.

2. Como a reforma tributária impacta o mercado imobiliário, segundo o autor?

A obra analisa a substituição de tributos e seus reflexos sobre custos, contratos e planejamento tributário de incorporadoras e construtoras.

3. Há comentários sobre os recentes provimentos do CNJ?

Sim. A edição contempla as diretrizes do Provimento nº 195/2025, que regulamenta o funcionamento dos registros públicos digitais.

4. O livro é indicado apenas para quem atua com registro de imóveis?

Não. A abordagem é ampla, abrangendo também locações, usucapião, ações possessórias, contratos e tributação imobiliária.

5. Esta edição substitui as anteriores?

Sim. A 4ª edição é integralmente revista e ampliada, incorporando todas as atualizações legislativas e normativas até 2025.

Fechamento institucional

Em um ambiente jurídico cada vez mais técnico, veloz e digital, o profissional preparado é aquele que se antecipa às mudanças. Esta obra não é apenas um livro — é uma ferramenta de atualização e um símbolo de excelência profissional.

Ao incorporá-la à sua biblioteca, você garante acesso às interpretações mais recentes, à segurança jurídica necessária e a um diferencial competitivo inegável.

Domine o novo Direito Imobiliário e Registral. Atualize-se. Posicione-se entre os profissionais de referência do mercado jurídico.

CAPÍTULO I - DIREITO IMOBILIÁRIO ................................................. 27

1. Introdução ...................................................................................................... 27

1.1 A sua matéria prima ............................................................................... 27

1.2 Matéria prima básica e especial............................................................. 27

2. A sua ferramenta............................................................................................ 28

2.1 Onde encontro minha ferramenta de trabalho................................... 28

2.2 Procedimentos especiais/ extrajudiciais (ferramentas especiais) ..... 28

3. Da personalidade e da capacidade............................................................... 29

4. Das Associações............................................................................................. 29

5. Do domicílio................................................................................................... 30

6. Dos bens imóveis........................................................................................... 30

7. Dos bens públicos.......................................................................................... 31

8. Do negócio jurídico....................................................................................... 31

8.1 Características.......................................................................................... 32

8.2 Elementos................................................................................................. 32

8.3 Causas do Negócio Jurídico................................................................... 32

9. Dos defeitos do negócio jurídico................................................................. 32

9.1 Efeitos do Negócio Jurídico ................................................................... 32

9.2 Eficácia do Negócio Jurídico.................................................................. 33

9.3 Espécies e Classificação do Negócio Jurídico...................................... 33

9.3.1. Em Relação às Partes Contratantes................................................... 33

9.3.2. Em Razão aos seus as Partes Contratantes...................................... 33

9.4 Quanto à Importância, e seu Objeto..................................................... 34

9.5 Eficácia, em Relação às Partes Contratantes........................................ 34

9.6 Quanto ao Interesse das Partes.............................................................. 34

9.7 Defeito do Negócio Jurídico .................................................................. 35

10. Da representação, da condição, do termo e do encargo ........................ 35

10.1 Representação........................................................................................ 35

10.2 Condição ................................................................................................ 36

10.3 Termo...................................................................................................... 36

10.4 Encargo................................................................................................... 37

11. Dos atos ilícitos............................................................................................ 37

12. Da prescrição e da decadência................................................................... 37

12. 1. Conceito e Distinção dos Institutos.................................................. 37

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ALEXANDRE NUNES DE MORAES

12.2 Causas que Impedem ou Suspendem a Prescrição........................... 39

12.3 Causas que Interrompem a Prescrição............................................... 40

12.4 Dos Prazos da Prescrição..................................................................... 41

12. 5. Decadência........................................................................................... 43

13. Da prova........................................................................................................ 43

13. 1. Conceito de Prova e as Disposições do Código .............................. 43

14. Direito das obrigações ............................................................................... 44

15. Do seguro...................................................................................................... 44

16. Da fiança ....................................................................................................... 45

17. Da responsabilidade civil............................................................................ 45

18. Direito imobiliário puro ............................................................................. 46

18.1 Do direito das coisas............................................................................. 46

18.2 Da posse ................................................................................................. 46

19. Dos direitos reais ......................................................................................... 59

19.1 Propriedade............................................................................................ 59

19.2 Direito de vizinhança e Direito de construir..................................... 62

20. Do condomínio geral .................................................................................. 67

20. 1. Voluntário ............................................................................................ 69

20. 2. Necessário ............................................................................................ 71

21. Condomínio Edilício ................................................................................. 72

22. Condomínio de lotes................................................................................... 86

23. Condomínio em multipropriedade........................................................... 88

24. Da superfície................................................................................................. 101

CAPÍTULO II - DA PRESCRIÇÃO E DA DECADÊNCIA NO DIREITO

IMOBILIÁRIO.................................................................................. 105

1. Conceitos e anotações sobre a prescrição................................................... 105

1.1. Quais são as ações atingidas pela prescrição? ................................... 106

1.2. Art. 205 - prazo geral de 10 anos ......................................................... 106

1.3. Jurisprudência ........................................................................................ 109

1.4. Art. 206 – prazos específicos de prescrição ........................................ 109

1.5. Outras informações relevantes............................................................. 111

1.6. Casos em que não correm prescrição.................................................. 112

1.7. Causas que interrompem a prescrição ................................................ 112

2. Conceitos e anotações sobre a decadência ................................................. 113

2.1. Como saber se o prazo é decadencial?................................................ 113

3. Ações não sujeitas à prescrição ou decadência ......................................... 116

3.1 Exemplos.................................................................................................. 116

11

DIREITO IMOBILIÁRIO E REGISTRAL NA PRÁTICA

CAPÍTULO III - CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL NO DIREITO

IMOBILIÁRIO.................................................................................. 119

1. Garantia de manifestação prévia das partes .............................................. 119

2. Do tempo de aplicação da lei processual ................................................... 119

3. Da possibilidade de ações meramente declaratórias ................................ 119

4. Competência da autoridade judiciária brasileira ...................................... 120

5. Regras de competência de ações imobiliárias – art. 47 CPC ................... 120

6. Ações contra tabeliães e Registradores ...................................................... 120

7. Conexão entre demandas ............................................................................ 120

8. Prevenção do juízo......................................................................................... 121

9. Imóvel que se encontra em mais de uma jurisdição ................................ 121

10. Acessório e principal .................................................................................. 121

11. Foro de eleição ............................................................................................ 122

12. O que prevalece? Foro da situação do imóvel ou foto de eleição ......... 122

13. Capacidade processual ............................................................................... 122

14. Ações imobiliárias e regras relativas aos cônjuges ................................. 122

15. Representação em juízo – art. 75 .............................................................. 123

16. Das provas, atos desnecessários e postura das partes............................. 123

17. As despesas processuais ............................................................................. 124

18. Gratuidade de Justiça .................................................................................. 124

19. Da atuação em juízo - procuradores......................................................... 124

20. Venda do imóvel, objeto de litígio, durante o processo ......................... 124

21. Impedimento e suspeição .......................................................................... 125

22. Intervenção do Ministério Público em ações imobiliárias..................... 125

23. Prazos processuais e contagem em dias úteis .......................................... 126

24. Locador que se ausenta do país e não informa o seu locatário ............ 127

CAPÍTULO IV - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA NO DIREITO

IMOBILIÁRIO.................................................................................. 129

1. Adjudicação compulsória: ato processual ou ação judicial? ................... 129

1.1 O que é adjudicar um bem?................................................................... 129

1.2 A adjudicação compulsória no processo civil .................................... 129

2. Objeto de adjudicação .................................................................................. 130

3. Promessa, compromisso e escritura. .......................................................... 130

4. Loteamento Rurais. Decreto 58/37 – Dispõe sobre o loteamento e a ven-

da de terrenos para pagamento em prestações ........................................... 130

4.1 Contrato irretratável/ Vedação ao arrependimento .......................... 131

12

ALEXANDRE NUNES DE MORAES

4.2 Imóveis não sujeitos a loteamento na época........................................ 131

4.3 Da possibilidade de adjudicação compulsória ................................... 132

5. Lei 6766/1979 – Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá

outras Providências ....................................................................................... 133

6. Lei 4.591/1964 – Lei de Incorporação Imobiliária...................................... 133

7. Forma de aquisição dos direitos reais ........................................................ 135

8. Direito real do promitente comprador ....................................................... 135

8.1 Requisitos para caracterização do direito real de promitente comprador..... 135

9. Registro de contrato ...................................................................................... 135

PROCESSO DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA ....................... 136

1. Natureza Jurídica da Ação de Adjudicação................................................ 136

1.1 Real ou Pessoal ........................................................................................ 136

1.2 Constitutiva ou Declaratória ................................................................. 136

1.3 Prescrição - Imprescritível ..................................................................... 137

2. Requisitos da adjudicação compulsória...................................................... 137

2.1 Contrato válido........................................................................................ 137

2.2 Partes......................................................................................................... 137

2.3 Valor da Causa ........................................................................................ 138

2.4 Condições ................................................................................................ 138

2.5 Adjudicação compulsória no Processo Civil ...................................... 139

2.6 Foro competente – relação de consumo .............................................. 139

2.7 Jurisprudência ........................................................................................ 140

2.8 Concordância do cônjuge ..................................................................... 141

2.9 Rito............................................................................................................ 141

2.10 Petição inicial......................................................................................... 141

2.11 Efeitos da sentença de adjudicação..................................................... 142

3. Registro de carta de adjudicação ................................................................ 142

3.1 Previsão legal do registro do título ....................................................... 142

3.2 Requisitos para ingresso da carta de adjudicação na matrícula ....... 143

3.3 Documentos necessários para prenotação........................................... 143

3.4 Impossibilidade de registro da carta de adjudicação.......................... 144

4. Polêmica – Adjudicação x bem de família ................................................. 144

5. Exemplos de adjudicação compulsória como ato processual ................. 144

5.1 Preferência p/ adjudicação por parte dos próprios parentes executados ...... 145

5.2 Credores .................................................................................................. 145

5.3 Preferência ao locatário do imóvel quando o imóvel for ofertado a venda .. 145

5.4 Preferência na adjudicação do bem por condômino de coisa indivisível ..... 146

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DIREITO IMOBILIÁRIO E REGISTRAL NA PRÁTICA

6. Pode cumular ação de consignação em pagamento e adjudicação......... 147

7. Estrutura da ação .......................................................................................... 148

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL................................... 150

1. Introdução ..................................................................................................... 152

2. Da adjudicação compulsória extrajudicial e a importância de sua regula-

mentação infralegal ......................................................................................... 153

2.1. Da concordância do proprietário vendedor ...................................... 155

2.2. Da discordância motivada do proprietário vendedor....................... 157

2.3. Da ausência de resposta do proprietário vendedor........................... 158

2.3.1 - Da comprovação de impossibilidade de manifestação do pro-

prietário vendedor ................................................................................. 151

2.3.2 - Da comutação do procedimento de adjudicação compulsória

extrajudicial em procedimento de usucapião extrajudicial ............. 163

2.3.3 - Da migração do procedimento para esfera judicial ................. 166

3. Cabimento da adjudicação compulsória extrajudicial.............................. 167

4. Requisitos para a adjudicação compulsória extrajudicial......................... 167

5. Lei no 14.382/2022 ......................................................................................... 168

6. Prazo para adjudicação compulsória extrajudicial.................................... 168

7. Prova da adjudicação compulsória extrajudicial....................................... 169

8. O objetivo do procedimento extrajudicial.................................................. 169

9. Conclusão ....................................................................................................... 170

PROVIMENTO No 150 DE 11 DE SETEMBRO DE 2023 - COMENTÁRIOS.. 173

CAPÍTULO V - LEILÃO JUDICIAL NO DIREITO IMOBILIÁRIO ................. 187

1. A execução: orientações preliminares ........................................................ 187

1.1 Competência............................................................................................ 187

1.2 Requisitos necessários para realizar qualquer execução.................... 188

1.3 Requisitos da petição inicial de execução ........................................... 190

1.4 Nulidade de execução ............................................................................ 191

2. Da execução por quantia certa .................................................................... 192

2.1 Da citação do devedor e do arresto....................................................... 192

2.2 Da penhora, do depósito e da avaliação............................................... 194

2.2.1 – Entenda direitinho os prazos!..................................................... 194

2.2.2 – O que mais você precisa saber antes de chegarmos no leilão....... 195

2.3 A avaliação do bem penhorado ............................................................ 198

14

ALEXANDRE NUNES DE MORAES

2.3.1 – Funções da avaliação.................................................................... 199

2.3.2 – Possibilidade de pedido de nova avaliação ............................... 200

3. Tentativa de venda do imóvel por parte do exequente ............................. 200

4. O leilão ........................................................................................................... 201

4.1 Hasta pública ou leilão? ......................................................................... 201

4.2 Leilão presencial ou eletrônico? ........................................................... 202

4.3 O leiloeiro ................................................................................................ 202

4.3.1 – Obrigações do leiloeiro ............................................................... 202

4.4 Quem deve ter ciência do leilão e com quanto tempo de antecedência?...... 207

4.5 Quem não pode arrematar o bem......................................................... 208

4.6 Preço vil ................................................................................................... 208

4.7 Do direito de preferência na arrematação .......................................... 209

4.8 Outras questões relevantes..................................................................... 209

CAPÍTULO VI - LEILÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS

IMÓVEIS NO DIREITO IMOBILIÁRIO .................................................. 211

1. O que é alienação fiduciária ......................................................................... 211

1.1 Condição resolutiva ................................................................................ 211

1.2 Purgação da Mora ................................................................................... 212

2. O leilão da lei de Alienação Fiduciária ....................................................... 212

2.1 O devedor precisa ser intimado do leilão ........................................... 213

2.2 Primeiro e segundo leilões..................................................................... 213

2.3 Possibilidade de o devedor purgar a mora do bem até a data da assi-

natura do auto de arrematação .............................................................. 214

2.3.1 Dano moral ..................................................................................... 215

2.4 Benfeitorias feitas no imóvel pelo devedor que “perde” o bem ........ 216

2.5 Alienação fiduciária – sustação de leilão/ execução extrajudicial –

pedido de nulidade de consolidação ..................................................... 216

2.6 Ausência de arrematantes ou lances menores do que o mínimo ..... 217

2.6.1 – E o devedor então não recebe nada? ......................................... 217

2.7 Modelo de petição de ação de consignação em pagamento cumulada

com pedido declaratório de nulidade da consolidação da propriedade

fiduciária .................................................................................................... 217

CAPÍTULO VII - DISTRATO DE IMÓVEIS COMPRADOS NA PLANTA........ 225

1. A incorporação imobiliária .......................................................................... 225

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DIREITO IMOBILIÁRIO E REGISTRAL NA PRÁTICA

2. Distratos em massa........................................................................................ 226

3. Crise do Mercado........................................................................................... 226

4. Dificuldade dos compradores em negociar o valor a ser devolvido ....... 227

5. A lei de distrato .............................................................................................. 227

6. As mudanças implementadas....................................................................... 228

6.1 Comparativo entre as novas regras para incorporação e loteamento... 229

6.2 Cláusula de 180 dias de atraso – somente incorporação imobiliária.... 235

7. Aplicabilidade da lei a negócios anteriores................................................. 236

8. Aplicabilidade a negócios posteriores e necessidade contrato dentro dos

moldes da lei. ................................................................................................. 237

9. Jurisprudência ................................................................................................ 238

9.1. Forma de devolução dos valores.......................................................... 238

9.2 Juros de mora – RESP 1.740.911........................................................... 238

9.3 Correção monetária................................................................................ 239

10. Modelos de ação de resolução contratual com pedido de devolução... 240

CAPÍTULO VIII - VÍCIOS CONSTRUTIVOS..................................................... 245

1. O que são esses vícios construtivos?............................................................ 245

2. Vícios aparentes.............................................................................................. 245

3. Vícios ocultos ................................................................................................. 245

4. O que devo fazer se o meu imóvel se encontra com vícios construtivos?.... 247

5. Vida útil........................................................................................................... 248

5.1 Vicio é diferente de fim da vida útil...................................................... 248

6. Vícios construtivos: de quem é a responsabilidade? ................................. 249

7. Abatimento de preço ..................................................................................... 251

7.1 Ação estimatória ou “quanti minoris” .................................................. 251

8. Os valores dos leilões..................................................................................... 252

8.1 Ação de rescisão contratual com pedido de devolução de valores... 252

8.2 Ação indenizatória ou de reparação dos vícios .................................. 252

CAPÍTULO IX - AÇÕES POSSESSÓRIAS............................................... 253

1 - Introdução..................................................................................................... 253

2 - Competência................................................................................................. 261

3 - Legitimidade ................................................................................................ 265

4 - Procedimento................................................................................................ 270

16

ALEXANDRE NUNES DE MORAES

CAPÍTULO X - USUCAPIÃO................................................................ 291

1. Curiosidade .................................................................................................... 291

2. Localização “geográfica” no Código Civil e Código de Processo Civil... 291

3. Ação Usucapião Extrajudicial ...................................................................... 292

4. Conceitos ........................................................................................................ 292

4.1. Usucapião................................................................................................ 292

4.2. Posse......................................................................................................... 292

4.2.1. O Código Civil brasileiro adotou para o conceito de possuidor

a Teoria Objetiva de Ihering, que atribui o direito de posse àquele

que melhor exterioriza factualmente sua utilização ou demais atri-

atributos que cabem ao proprietário................................................... 292

4.2.2. Posse contínua................................................................................. 293

4.2.3. Posse mansa e pacífica ................................................................... 293

4.2.4. “Animus Domini” ........................................................................... 293

4.2.4.1 Quem Não tem “animus domini”?......................................... 293

4.3 Justo título................................................................................................ 293

4.4 Posse de Boa-fé........................................................................................ 294

4.4.1 – Posse de má-fé .............................................................................. 294

4.5 Posse justa e injusta................................................................................. 294

4.6 Posse ad usucapionem............................................................................ 295

5. Hipóteses que não corre prescrição aquisitiva........................................... 295

6. O que pode e não pode ser objeto de usucapião ....................................... 297

7. As Espécies De Usucapião ............................................................................ 298

7.1 Usucapião Extraordinário...................................................................... 298

7.2 Usucapião Especial Rural (Usucapião Agrária Ou Pro Labore) ....... 298

7.3 Usucapião Especial Urbano (Usucapião Individual Ou Pro Misero).... 299

7.4 Usucapião Familiar ................................................................................. 299

7.5 Reconhecimento da Usucapião como Matéria de defesa em Ação de

Reintegração ou Reivindicatória............................................................. 301

7.6 Usucapião Ordinária............................................................................... 301

7.7 Usucapião Tabular................................................................................... 302

8. Pode somar a posse com o possuidor anterior .......................................... 302

9. Outras Modalidades de Usucapião.............................................................. 302

9.1 Usucapião Especial Urbana Coletiva.................................................... 302

9.2 Rural Coletiva (art. 1.288, §§ e 4o e 5o do CC).................................... 303

9.3 Indígena (art. 33 do Estatuto do Índio)................................................ 303

9.4 De Quilombolas (art. 68 do ADCT)..................................................... 304

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DIREITO IMOBILIÁRIO E REGISTRAL NA PRÁTICA

10. Como fazer prova da posse?....................................................................... 305

11. A Ação........................................................................................................... 305

11.1 Rito da Usucapião: Comum Ordinário.............................................. 305

11.2 Natureza dessa ação.............................................................................. 306

11.3 Competência.......................................................................................... 307

11.4 Partes do processo- legitimidade ........................................................ 307

11.5 Os confrontantes/ confinantes............................................................. 307

11.6 Valor da causa........................................................................................ 307

11.7 Pedidos tradicionais deste tipo de ação.............................................. 307

12. Situações menos óbvias:.............................................................................. 308

12. 1. Condomínio Edilício pode figurar como usucapiente?................. 308

13. Súmulas aplicáveis à ação de usucapião.................................................... 310

CAPÍTULO XI - AÇÃO DE DIVISÃO E DEMARCAÇÃO DE TERRAS................... 311

1. Disposições Gerais......................................................................................... 311

2. Ação de Demarcação..................................................................................... 316

2.1 Competência............................................................................................ 316

2.2 Legitimidade ............................................................................................ 317

2.3 Procedimento da Ação de Demarcação .............................................. 319

3. Ação de Divisão ............................................................................................. 323

3.1 Competência............................................................................................ 323

3.2 Legitimidade ............................................................................................ 324

3.3 Procedimento da Ação de Divisão........................................................ 324

CAPÍTULO XII - LEI DE LOCAÇÕES PREDIAIS URBANAS

E SUAS AÇÕES...................................................................................... 331

1. Disposições Gerais......................................................................................... 331

2. Ação de Despejo............................................................................................. 335

3. Ação Consignatória ....................................................................................... 343

4. Ação Revisional.............................................................................................. 346

5. Ação Renovatória........................................................................................... 349

CAPÍTULO XIII - AÇÃO ANULATÓRIA DE CONTRATO ............................. 355

1. Extinção .......................................................................................................... 355

2. Resolução........................................................................................................ 356

2.1. Cláusulas Resolutivas Expressa e Tácita.............................................. 358

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ALEXANDRE NUNES DE MORAES

2.2. Resolução por Onerosidade Excessiva ................................................ 359

2.3. Resolução por Inadimplemento Antecipado...................................... 360

3. Resilição .......................................................................................................... 362

4. Rescisão........................................................................................................... 366

CAPÍTULO XIV - DIREITOS DE VIZINHANÇA........................................ 369

1. Uso Anormal da Propriedade ...................................................................... 370

2. Imóvel em Ruínas.......................................................................................... 372

3. Árvores Limítrofes......................................................................................... 373

4. Passagem Forçada.......................................................................................... 373

5. Passagem de Cabos e Tubulações................................................................ 375

6. Águas............................................................................................................... 376

7. Tapagem e Limites entre Propriedades....................................................... 379

8. Direito de Construir...................................................................................... 380

CAPÍTULO XV – CONDOMÍNIO .......................................................... 385

1. Geral ................................................................................................................ 385

1.1. Voluntário .............................................................................................. 388

1.2. Necessário .............................................................................................. 390

2. Edilício ........................................................................................................... 391

2.1. Disposições gerais.................................................................................. 391

2.2. Direitos e deveres................................................................................... 398

2.3. Administração ........................................................................................ 401

2.4. Extinção................................................................................................... 406

3. De Lotes .......................................................................................................... 406

4. Multipropriedade........................................................................................... 408

CAPÍTULO XVI - LOCAÇÕES DE IMÓVEIS E AÇÕES LOCATÍCIAS...................... 421

I. Legislação aplicável a locação de imóveis urbanos.................................... 421

II. Legislação aplicável a locações fora da lei 8.245/91.................................. 421

1. Locação de imóveis de propriedade da União, dos estados e dos

municípios, de suas autarquias e fundações públicas .......................... 421

2. Locação de vagas autônomas de garagem ou de espaços para esta-

cionamento de veículos............................................................................ 421

2.1. Pode alugar vaga de garagem para outro condômino?................. 421

2.2. Pode alugar vaga de garagem para pessoas de fora do condomínio?..... 422

2.3. Aluguel de terreno para explorar a atividade de estacionamento

de veículos, lei de locações ou código civil? ..................................... 422

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DIREITO IMOBILIÁRIO E REGISTRAL NA PRÁTICA

3. Locação espaços destinados à publicidade: .......................................... 423

3.1. Locação de topo de prédio para antena de celular - Lei Municipal

regulará a questão porque no espaço urbano................................... 423

4. Em apart-hotéis, hotéis ou equiparados, assim considerados aqueles

que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam auto-

rizados a funcionar................................................................................... 424

5. Arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades............. 424

6. Arrendamentos rurais? ............................................................................ 425

6.1. Locação de chácara para uso residencial? – Aplica-se a lei 8245/91......... 416

III. A lei de inquilinato...................................................................................... 416

1. Prazo da locação........................................................................................ 416

1.1. Distinção quanto a extinção do contrato em razão do prazo de

locação ....................................................................................................... 427

1.1.1 Contratos de locação residencial com 30 meses ou mais...... 428

1.1.2 Contratos de locação residencial com menos de 30 meses ........ 429

1.1.3 Contratos de locação não residencial ...................................... 431

2. Formas de extinção de contrato .............................................................. 432

2.1. Locador – Hipóteses de rescisão...................................................... 432

2.1.1. Hipóteses em que o locador poderá reaver o imóvel ............ 432

2.1.2 Proteção especial a locações feitas por hospitais, unidades

sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino

autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por

entidades religiosas devidamente registradas.............................. 435

2.2 Locatário – Hipóteses de rescisão .................................................... 435

2.2.1 Hipótese de inaplicabilidade da multa, transferência de local

de trabalho........................................................................................ 436

2.2.2 Prazo indeterminado e denúncia da locação pelo locatário....... 436

2.3 Compra e venda e o novo proprietário ........................................... 436

2.4 Direito de preferência do Locatário na aquisição do imóvel – arts.

27 a 34 da lei de inquilinato ............................................................... 437

2.5 Locação, Alienação Fiduciária e retomada do bem por parte do

credor fiduciário................................................................................... 442

2.5.1 Locação anterior a constituição da garantia fiduciária ........ 443

2.5.2 Locação posterior a constituição da garantia fiduciária ....... 443

3. Contrato de locação precisar ser escrito............................................ 444

IV. Locação x Comodato .................................................................................. 444

V. A locação e o despejo.................................................................................... 444

1. Quando será cabível a ação de despejo? ................................................ 444

2. Dá para pular etapa? Dá para ir direto para a execução da ação de

despejo sem passar pela fase de conhecimento?................................... 445

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ALEXANDRE NUNES DE MORAES

3. Execução provisória do despejo ............................................................. 446

4. Prazo de desocupação .............................................................................. 446

5. Deveres do locador e do locatário .......................................................... 446

6. Pode protestar contrato de locação? ...................................................... 446

VI. Modalidades de locação diferentes .......................................................... 447

1. Airbnb......................................................................................................... 447

1.1 Locação por temporada é a mesma coisa? ..................................... 450

2. Built to Suit ................................................................................................ 451

3. Sale and lease back ................................................................................... 452

4. Shopping Center ....................................................................................... 454

4.1 Liberdade Contratual ........................................................................ 455

4.2 Despesas não exigíveis do locatário em shopping center ............. 455

4.3 Necessidade de previsão orçamentário prévia para cobrança de

despesas ................................................................................................ 455

CAPÍTULO XVII – SERVIÇO DE REGISTRO ELETRÔNICO DE IMÓVEIS..... 457

1. Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis – SREI. Operador Na-

cional do Registro de Imóveis Eletrônico – ONR. Central de Serviços

Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis...................... 457

1.1. Código de matrículas ............................................................................ 458

1.2. Registro eletrônico ................................................................................ 458

1.3. Saec .......................................................................................................... 459

1.4. Provimento 89/2019 do CNJ – Sistema de Registro Eletrônico de

Imóveis - SREI ............................................................................................ 461

1.5. Provimento no 109/2020 do CNJ – Agente Regulador do Operador

rador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis............. 475

1.5.1. Da Fiscalização do ONR................................................................ 477

1.5.2. Dos Órgãos Internos Do Agente Regulador............................... 478

1.5.2.1. Da Secretaria Executiva ........................................................ 478

1.5.2.2. Da Câmara de Regulação....................................................... 479

1.5.2.3. Do Conselho Consultivo........................................................ 479

1.5.3. Da Sustentabilidade do ONR........................................................ 480

1.5.4. Do Regime Disciplinar .................................................................. 480

1.5.5. Das Centrais Eletrônicas Regionais de Serviços Compartilhados .... 481

1.5.6. Da Remuneração pelos Serviços Prestados................................. 481

1.6. Provimento no 115/2021 do CNJ – receita do fundo para imple-

mentação e custeio do SREI....................................................................... 482

1.6.1. Disposição Geral ............................................................................ 482

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DIREITO IMOBILIÁRIO E REGISTRAL NA PRÁTICA

1.6.2. Receita ............................................................................................. 482

1.6.3. Escrituração .................................................................................... 483

1.6.4. Recolhimento.................................................................................. 484

1.6.5. Fiscalização ..................................................................................... 484

1.6.6. Infrações .......................................................................................... 485

2. Central de Indisponibilidade de Bens......................................................... 485

2.1. Central de Indisponibilidade de Bens - provimento de número

39/2014 ......................................................................................................... 490

3. Sistema Eletrônico de Registros Públicos - Lei no 14.382, de 27 de junho

de 2022 .............................................................................................................. 501

3.1 Dos Objetivos e das Responsabilidades ............................................... 502

3.2 Do Fundo para a Implementação e Custeio do Sistema Eletrônico

dos Registros Públicos................................................................................ 509

3.3 Dos Extratos Eletrônicos para Registro ou Averbação ...................... 509

3.4 Da Competência da Corregedoria Nacional de Justiça...................... 516

3.5 Do Acesso a Bases de Dados de Identificação..................................... 518

CAPÍTULO XVIII - DO REGISTRO DE IMÓVEIS...................................... 521

1. Das Atribuições..................................